A recente decisão do STF validou uma norma que permite que bancos e instituições financeiras tomem um imóvel registrado em seu nome como garantia de financiamento, sem a necessidade de acionar a Justiça, no caso de inadimplência por parte do devedor. Essa regra, no entanto, não traz alterações significativas para os proprietários que possuem imóveis financiados, uma vez que essa prática já estava prevista em uma lei de 1997, que instituiu o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis.
A alienação fiduciária de imóveis estabelece que o próprio imóvel é dado como garantia para o pagamento do financiamento, permanecendo como propriedade da instituição financeira até que o empréstimo seja quitado. O contratante do financiamento mantém o direito de posse do imóvel enquanto estiver cumprindo suas obrigações financeiras. A principal mudança é que, em caso de inadimplência, seguindo determinadas regras, o banco pode retomar o imóvel e leiloá-lo diretamente, sem a necessidade de autorização judicial.
Isso ocorre porque, em algumas situações de inadimplência, os devedores recorriam à Justiça para questionar a legalidade da execução extrajudicial. Com a recente decisão do STF, a prática foi considerada constitucional, eliminando a possibilidade de contestação.
Os contratos do Sistema Financeiro Imobiliário definem os juros de acordo com os riscos de inadimplência e estabelecem a possibilidade de os bancos recuperarem os imóveis em caso de atraso nos pagamentos. Essa medida é considerada crucial para o setor financeiro, pois permite leiloar diretamente os imóveis financiados, evitando a demora e custos associados a processos judiciais.
Teoricamente, um imóvel pode ser levado a leilão após 3 a 5 meses de inadimplência, de acordo com o contrato. No entanto, os bancos geralmente oferecem outras opções de negociação antes de executar um imóvel. O leilão é a última alternativa, e o devedor é notificado apenas uma vez antes de sua realização. Mesmo em caso de leilão, se o imóvel não for arrematado, o devedor ainda tem a possibilidade de recuperar a propriedade, desde que quite todas as pendências, incluindo as despesas do leiloeiro.
Por outro lado, uma advogada especializada em Direito do Consumidor expressa preocupações com a decisão do STF, alegando que ela pode afetar princípios como o direito à moradia. Ela argumenta que os consumidores em situação de inadimplência têm o direito de comunicar as razões por trás de sua situação financeira e buscar renegociar suas dívidas. No entanto, uma vez que o imóvel é retomado, essa oportunidade se perde, deixando os consumidores à mercê das decisões das instituições financeiras no que diz respeito à recuperação dos imóveis.
