A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão relevante ao reformar uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). O STJ entendeu que o conceito legal de “preço vil”, previsto no artigo 891, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC), é aplicável quando se trata da alienação de imóveis por iniciativa particular.

Entretanto, é importante ressaltar que, devido às circunstâncias específicas do caso em análise, o colegiado reconheceu a possibilidade de permitir a venda por um valor inferior a 50% da avaliação atualizada do bem, sem que isso seja considerado um “preço vil”.

Após várias tentativas sem resultados de alienação judicial de um imóvel durante o cumprimento de sentença de uma ação de cobrança, uma proposta de aquisição do imóvel por iniciativa particular foi apresentada e aceita pelo tribunal de primeira instância.

No entanto, o TJSP anulou a venda direta, argumentando que havia ocorrido uma negociação por “preço vil”, com base na suposta valorização do imóvel entre a data da avaliação e a alienação por iniciativa particular.

Ao recorrer ao STJ, a compradora sustentou que sua oferta, que correspondia a mais de 50% do valor original do imóvel, surgiu após quatro anos de tentativas fracassadas de alienação em leilão judicial e uma década de abandono e depreciação do bem.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, esclareceu que a regra da proibição do “preço vil” se aplica a todas as formas de transmissão forçada de bens penhorados, incluindo a alienação por iniciativa particular e leilão judicial.

No entanto, a ministra ressaltou que o conceito de “preço vil” não é absoluto e que o STJ admite a sua flexibilização em circunstâncias específicas, permitindo a aquisição do bem por um valor inferior à metade da avaliação.

A ministra enfatizou que a alienação por iniciativa particular, prevista no artigo 880, parágrafo primeiro, do CPC, possui características negociais e públicas, além de apresentar vantagens em relação ao leilão, onde o órgão judicial desempenha apenas o papel de fiscalizador das negociações.

A interpretação adotada visa, principalmente, garantir a razoável duração do processo e proteger a confiança legítima das partes envolvidas. A ausência de um valor pré-fixado torna aplicável a regra geral do CPC, justificando a aplicação do artigo 891, parágrafo único, na alienação por iniciativa particular.